I vantaggi e le sfide della conversione degli uffici vacanti in alloggi

SACHA PFEIFFER, PRESIDENTE:

Due problemi potrebbero sommarsi fino a costituire una soluzione? Un problema è lo spazio ufficio vacante. Un nuovo studio di Stanford afferma che dal 2019 c’è stato un aumento di cinque volte del tempo che gli americani trascorrono lavorando da casa.

AILSA CHANG, PRESIDENTE:

Un altro problema è la mancanza di alloggi. In un sondaggio condotto da Politico tra i sindaci statunitensi, oltre il 70% ha affermato che le loro città hanno bisogno di molti più alloggi.

PFEIFFER: E se le persone potessero vivere in alcuni di quegli uffici inutilizzati?

CHANG: Sembra una soluzione semplice, vero? Ma non lo è.

PFEIFFER: No, non lo è proprio. E, Ailsa, trovo estremamente affascinante scoprire cosa funziona e cosa non funziona quando si tratta di convertire uno spazio ufficio in uno spazio abitativo. Così abbiamo chiamato Robert Fuller dello studio di architettura Gensler perché ha lavorato su questo tipo di conversioni.

CHANG: E una delle prime cose da sapere è che Fuller dice che gli edifici costruiti prima degli anni '50 sono solitamente più adatti ad essere trasformati in abitazioni rispetto a quelli più nuovi.

ROBERT FULLER: Molti dei vecchi edifici per uffici prebellici sono già stati convertiti e tendono a funzionare abbastanza bene. Quello che stiamo vedendo ora è un'ondata di edifici costruiti negli anni '50, '60, '70, '80 che erano molto più profondi. Sapete, l'avvento dell'aria condizionata e dell'illuminazione fluorescente, ha permesso la realizzazione di edifici molto più grandi, che tendono ad essere un po' più impegnativi.

PFEIFFER: Uno dei maggiori problemi con questi nuovi edifici per uffici è che sono così grandi che il centro spesso non ha luce naturale, né finestre. Allora cosa fare con quello spazio buio e morto nel mezzo?

FULLER: Sì, è una delle sfide più grandi che dobbiamo affrontare. Ci sono alcuni edifici, ad esempio - sto pensando al 180 Water Street qui a New York City che - in realtà tagliano un pozzo di luce nel mezzo dell'edificio e in realtà sono riusciti ad avere unità rivolte verso quel pozzo di luce. In realtà si è rivelato un bel successo, quasi come un lucernario interno.

CHANG: Sembra piuttosto interessante.

PFEIFFER: Molto bello.

CHANG: Fuller ha detto che un'altra opzione è quella di abbracciare la parte centrale più buia di un grande edificio mantenendo le unità abitative sui bordi esterni e utilizzando il centro per spazi di gruppo o spazi comuni su più piani.

FULLER: Abbiamo realizzato un progetto a Filadelfia chiamato Franklin Tower, e abbiamo fatto esattamente questo. Tendevano ad essere cose che non richiedevano necessariamente l'accesso diretto alle finestre, giusto? - palestre, corsi di spinning, cucine condivise se hai un grande evento che non puoi organizzare nella tua unità. E quindi è stata una specie di interessante spina dorsale verticale di servizi che ha sfruttato quello che altrimenti sarebbe stato uno spazio sottoutilizzato.

PFEIFFER: Mi piace: spina dorsale verticale delle comodità.

CHANG: (Risate).

PFEIFFER: Fuller ci ha anche detto che gli appartamenti potrebbero estendersi in quel centro senza finestre e sfruttare quel centro oscuro per qualcosa che non gli dispiace fare al buio.

CHANG: Esatto, come per un ufficio in casa, che è qualcosa che più la gente desidera in questi giorni.

FULLER: Sai, in un certo senso si integra perfettamente con lo slancio del lavoro da casa che tutti abbiamo visto mantenuto dopo il COVID ed è: potresti creare uno spazio di lavoro da casa più profondo all'interno dell'unità, ad esempio .

CHANG: Fuller ha anche affermato che convertire vecchi uffici è solitamente meno costoso che costruire da zero un appartamento o un condominio nuovo di zecca.

PFEIFFER: Ma normative e incentivi diversi rendono tutto questo più semplice in alcune città rispetto ad altre, e le conversioni sono ancora abbastanza costose da far sì che la tendenza si stia diffondendo in modo relativamente lento.

FULLER: Quindi penso che ci siano molte persone che aspettano in disparte, aspettando che quei costi scendano al punto giusto in cui ha senso dal punto di vista finanziario entrare, acquistare gli edifici ed effettuare le conversioni.

PFEIFFER: Quello era Robert Fuller, preside dello studio di architettura Gensler, che condivideva parte del lavoro necessario per trasformare quei vecchi spazi dalle 9 alle 5 in nuove case.